Налоговый учёт посуточной аренды: базовые принципы

Поскорее бы закончился этот ремонт, и наконец-то сдать квартиру посуточно! Звучит как мечта: гостей принимаешь, денежка капает, а квартира всегда при деле. Вроде всё просто, но когда заходит речь о налогах и учёте, у многих тут же портится настроение. А зря! На самом деле всё не так уж страшно. Если знать основные принципы налогового учёта посуточной аренды, можно и спать спокойно, и с налоговой дружить, и даже иногда улыбаться в этом процессе. Давайте разберёмся, как правильно вести себя с государством, чтобы не попасть впросак и не отдать лишнего.

Посуточная аренда: чем она отличается для налоговой

Казалось бы, ну сдал квартиру на пару дней — и живи себе спокойно. Но для налоговой посуточная аренда — особый вид деятельности. Почему? Потому что это уже не просто личное имущество сдаёте, а идёте в сторону гостиничных услуг. А значит, правила другие.

Посуточка — это когда вы сдаёте жильё не на месяц и не на год, а буквально на сутки-двое или неделю. Гости меняются часто, а значит, и денег может быть много, и вопросов от проверяющих органов — тоже.

Ключевое отличие: если вы сдаёте жильё помесячно и на долгий срок, налоговая смотрит на это как на сдачу в аренду. А если посуточно — часто считают, что вы ведёте предпринимательскую деятельность. Тут и главная загвоздка.

Формы деятельности: ИП, самозанятый или физлицо?

Первый вопрос — а кем вы вообще числитесь в глазах государства? Можно сдавать посуточно и как обычный человек, и как индивидуальный предприниматель, и как самозанятый. У каждого варианта свои нюансы и свои подводные камни.

Физлицо: просто человек, просто сдаёт

Если вы не ИП и не самозанятый, то по букве закона вы просто сдаёте свою квартиру. Вроде бы всё прекрасно, но есть один момент — посуточная аренда часто пересекается с предпринимательской деятельностью. А это уже другая история.

Тем не менее, большинство всё равно работают как физлица. В таком случае надо:

— Подавать декларацию 3-НДФЛ раз в год.
— Платить 13% НДФЛ с полученного дохода.
— Не забывать про сроки: до 30 апреля следующего года сдать декларацию, до 15 июля — оплатить налог.

Хотите — верьте, хотите — нет, но если налоговая докажет, что вы сдаёте квартиру системно, с рекламой, уборкой, сменой белья и тому подобным — могут признать предпринимательскую деятельность и заставить зарегистрироваться как ИП. А если совсем не повезёт, можно и штраф получить.

Самозанятый: модно, молодёжно, удобно

Самозанятые появились не так давно, но уже полюбились народу. Регистрация — через приложение, налоги — копеечные, отчётность — почти никакая. Для сдачи квартиры посуточно — идеальный вариант для тех, кто не хочет заморачиваться.

Плюсы:

— Ставка налога 4% (если гости — физлица) или 6% (если юрлица).
— Не надо подавать декларацию — всё автоматом.
— Можно совмещать с другой деятельностью.

Но и тут есть нюанс: самозанятыми можно быть не везде (но география растёт), и только если вы не нанимаете работников. Хотите, чтобы кто-то помогал с уборкой — оформляйте договор подряда, иначе уже не самозанятый.

Индивидуальный предприниматель: серьёзный подход

Если вы сдаёте несколько квартир, у вас есть сотрудники, уборка, заселение, реклама — тут уже без ИП не обойтись. Придётся выбрать систему налогообложения (чаще всего УСН 6% или 15%, иногда патент), вести учёт, платить взносы за себя, подавать отчётность. Зато можно всё делать легально и спокойно расти в бизнесе.

Как считать доход и расходы: что можно учесть

С доходами всё понятно: сколько получили от гостей — столько и доход. Но есть хитрости. Например, залог, который вы берёте с гостей на случай порчи имущества. Если залог вернули — в доход не включается. Если что-то сломали и вы залог оставили себе — тогда уже учитываете как доход.

А вот с расходами всё интереснее. Физлицо не может уменьшать налоговую базу на расходы — платите 13% со всей суммы, хоть вы и потратили кучу денег на ремонт. А вот ИП и самозанятые могут.

У ИП на УСН «доходы минус расходы» можно учесть:

— Покупку бытовой техники, мебели, постельного белья.
— Оплату коммунальных услуг (если они не входят в стоимость аренды).
— Услуги уборки, если есть договор.
— Ремонт, косметика, мелкие и не очень расходы на поддержание квартиры.

Самозанятый — только с дохода, расходы не учитываются. Но ставка зато небольшая.

Документы: что собирать и хранить

Какая бы форма ни была — документы нужны. Даже если вы не любите бумажки и вам кажется, что всё это никому не нужно. Вот что стоит иметь под рукой:

— Договора аренды (даже простейшие, на одну страницу).
— Квитанции об оплате, чеки, расписки.
— Акты приёма-передачи квартиры.
— Документы на оплату коммуналки, уборки, ремонта (особенно для ИП).

Почему это важно? Потому что, если придёт проверка, а у вас ничего нет — могут начислить налог с потолка. А если бумаги есть — всегда можно доказать, что доход был меньше или расходы больше.

Для самозанятых всё проще: все платежи через приложение, чеки отправляются гостям сразу. Но если кто-то платит наличкой — не забудьте пробить чек, иначе могут оштрафовать.

Кассовые вопросы: принимаем оплату правильно

Сейчас времена такие, что платить могут кто угодно и как угодно: наличкой, переводом, картой, через агрегаторы. Тут важно понимать, как всё это отражать.

Если вы как физлицо — никаких кассовых аппаратов не нужно, просто берёте деньги, пишете расписку при желании.

Самозанятый обязан выдавать электронный чек через приложение. Даже если гость платит наличкой, чек всё равно нужен.

ИП — тут уже по полной: если принимаете наличку или карты, нужен кассовый аппарат (онлайн-касса). Если через агрегаторы (Booking, Airbnb, Ozon Travel и т.д.) — они сами пробивают чек, но не всегда, всё зависит от схемы работы.

Не забывайте: если хотите всё сделать по уму, всегда выдавайте гостю подтверждение оплаты. Так и спокойнее, и репутация крепче.

О забавных ситуациях и распространённых ошибках

Посуточная аренда — это не только про налоги, но и про житейские ситуации. Вот вам несколько типичных ошибок и комичных историй.

Однажды хозяин сдал квартиру через агрегатор, а потом решил взять гостя напрямую, чтобы не платить комиссию. Договор не составили, деньги взяли на карту — вроде всё классно. Потом гость сломал шкаф, хозяин удержал залог, а тот пошёл жаловаться. Итог — разбирательство, налоговая заинтересовалась, пришлось платить штраф.

Или вот ещё: хозяйка решила стать самозанятой, зарегистрировалась, а потом забыла пробивать чеки. В итоге гости пожаловались, а налоговая выписала штраф за каждую невыданную квитанцию. Было весело, но недолго.

А бывает и так: ИП решил списать все расходы на ремонт, включая покупку шикарного кофейного аппарата для себя домой. Проверяющий орган не оценил, пришлось доказывать, что кофе варят исключительно гостям. Такое тоже бывает.

Немного о безопасности и честности

В налоговом учёте посуточной аренды главное — быть честным перед собой и государством. Утаите доход — в любой момент могут спросить: а кто эти люди с чемоданами, что у вас каждый день появляются? Сдадите без договора — останетесь без доказательств. Не оформите нужную форму — могут признать предпринимателем и доначислить налоги за все прошлые годы.

К тому же, если работать по-честному, можно не бояться ни гостей, ни проверяющих, ни соседей. А если всё делать на авось — всегда есть шанс попасть на штраф или даже больше.

Пару советов напоследок

Если вы решили сдавать квартиру посуточно, не бойтесь налоговой: она не кусается, если всё делать правильно. Вот несколько советов для спокойной жизни:

— Оформите нужную форму деятельности: самозанятый — для маленькой сдачи, ИП — для большого бизнеса.
— Всегда заключайте хотя бы простенький договор с гостями.
— Храните все документы и чеки, даже если кажется, что они не пригодятся.
— Не забывайте про сроки подачи декларации и оплаты налогов.
— Не пытайтесь обмануть государство — оно любит сюрпризы, но не такие, как вы думаете.
— И помните: с налоговой проще дружить, чем ссориться.

Зарабатывайте на посуточной аренде с умом, не забывайте про законы, и пусть ваши гости будут довольны, а налоги — минимальными. Сдавать квартиру — это не только выгодно, но и интересно, если к этому относиться с юмором и ответственностью. Удачи вам и хороших клиентов!